Grundstücksrecht
Im Grundstücksrecht geht es um Fragen des Erwerbs, der Nutzung oder aber der Verwertung von Grundstücken. Da die meisten der mit einem Grundstück in Zusammenhang stehenden Verträge der notariellen Beurkundung bedürfen, bieten wir insoweit beratende Tätigkeit bezüglich der zu treffenden Vereinbarungen an. Geht es hingegen um Streitigkeiten die aus einer solchen Urkunde resultieren, beraten und vertreten wir Sie sowohl prozessual als auch außerprozessual.
Dies gilt auch bei Fragen hinsichtlich der Verwertung eines Grundstückes, beispielsweise im Wege der Zwangsversteigerung wegen zu Ihren Gunsten bestehender auf dem Grundstück lastender Sicherheiten wie Grundschulden oder Hypotheken.
Aktuelles
Kreditverkäufe, drohende Zwangsvollstreckung
und das neue Risikobegrenzungsgesetz
Home sweet Home denkt sich so mancher und baut oder kauft sein eigenes Haus. Hierfür ist es meist erforderlich, dass der Häuslebauer einen Kredit zur Finanzierung aufnimmt. In der Vergangenheit verkauften Banken diese Immobilienkredite an Finanzinvestoren, ohne den Kunden zu informieren. Wenn dann der Kunde seine Raten nicht pünktlich zahlte oder die Zinsbindung auslief, wurden die Kredite vom Finanzinvestor gekündigt. Die betroffenen Eigentümer erfuhren dadurch von dem Verkauf der Forderung. Ziemlich spät, da die Finanzinvestoren bereit mit der Zwangsvollstreckung des Grundstücks drohten.
Um hier den Kunden zu schützen, ist am 19.08.2008 das Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken (kurz Risikobegrenzungsgesetz) überwiegend in Kraft getreten. Es sieht Änderungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), des Handelsgesetzbuchs (HGB) und der Zivilprozessordnung (ZPO) vor und soll mehr Transparenz und Rechtssicherheit auf dem Finanzmarkt schaffen. Es soll weiterhin den Schutz von Verbrauchern bei Kreditverkäufen stärken.
Das Gesetz sieht unter anderem kurz gefasst folgende Regelungen vor:
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der Kreditnehmer muss über die Möglichkeit der Abtretbarkeit des Immobilendarlehensvertrages durch deutlich gestalteten Hinweis im Vertrag hingewiesen werden (§ 492 Abs. 1 a BGB),
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der Auswechslung des Vertragspartners kann nicht mehr in einer allgemeinen Geschäftsbedingung zugestimmt werden (§ 309 Nr. 10 BGB),
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der Darlehensgeber ist verpflichtet, bei Ablauf der Zinsbindung ein Folgeangebot zu unterbreiten oder 3 Monate vor Vertragsablauf darauf hinzuweisen, dass der Vertrag nicht verlängert wird (§ 492 a Abs. 1 BGB),
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Der Darlehensnehmer hat einen erweiterten Kündigungsanspruch bei Immobiliendarlehensverträgen,
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Einreden aus dem Sicherungsvertrag können jedem neuen Gläubiger dauerhaft entgegen gehalten werden (§ 1192 a Abs. 1 BGB),
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bei unberechtigter Vollstreckung aus Urkunden nach § 799 a ZPO haftet der Veranlasser verschuldensunabhängig.
Inwieweit durch das neue Gesetz tatsächlich ein erhöhter Schutz eintreten wird, ist umstritten.
Das Gesetz wird insbesondere von Rechtsexperten zurückgewiesen, da der Schutz nicht weit genug ginge. Hier wird beispielsweise angeführt, im Gesetz sei das zuvor diskutierte Sonderkündigungsrecht des Darlehensnehmers im Fall des Forderungsverkaufs nicht mit aufgenommen worden. Die Informationspflichten gelten nur eingeschränkt. Werden – was oft vorkommt – einzelne Geschäftsbereiche einer Bank und mit ihnen die Kredite verkauft und bliebe die Bank aber für die Abwicklung zuständig, würde der Kunde nichts von seinem neuen Vertragspartner erfahren. Auch ein Schadenersatzanspruch bringe kaum etwas, wenn das eigene Grundstück bereits versteigert ist.
Es bleibt abzuwarten, welche praktischen Auswirkungen in Bezug auf den Forderungsverkauf folgen werden. In jedem Fall ist beim Abschluss von Kreditverträgen für Grundstücke/ Wohnungen besondere Vorsicht walten zu lassen, schließlich geht es letztlich um die eigenen vier Wände
Voraussetzungen eines Notwegerechtes
Sind Grundstücke von einer öffentlichen Zuwegung abgeschnitten, sind die Grundstücksnachbarn unter Umständen verpflichtet, dem Eigentümer dieses Grundstückes einen Zugang bzw. auch eine Zufahrt zu dem abgeschnittenen Grundstück zu gewähren.
Häufig wehren sich die Nachbarn dagegen und verweisen darauf, dass die Grundstücke auch über andere Möglichkeiten zu erreichen wären. Hierfür müsste dann eben der betroffene Grundstückseigentümer Investitionen tätigen und eine Zufahrt durch entsprechende bauliche Maßnahmen schaffen.
Dazu sind die betroffenen Grundstückseigentümer aber nicht unter allen Umständen verpflichtet. Das Oberlandesgericht Celle hat jetzt für einen Fall entschieden, dass ein Notwegerecht dann einzuräumen ist, wenn die Schaffung einer anderen Zuwegung wirtschaftlich unzumutbar für den Grundstückseigentümer ist.
Das Gericht stellte klar, dass natürlich jeder Grundstückseigentümer den Zugang zu den von dem öffentlichen Weg abgeschnittenen Grundstücksteilen auf seinem eigenen Grundstück schaffen muss. Das gelte auch dann, wenn das für den Grundstückseigentümer umständlicher, weniger bequem oder kostspieliger ist als die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks. Der Eigentümer müsse deshalb grundsätzlich Umbaumaßnahmen vornehmen, um eine vorhandene Verbindung seines Grundstücks zu einem öffentlichen Weg nutzen zu können.
Wenn aber die Schaffung eines Zugangs auf dem eigenen Grundstück mit so großen Erschwernissen verbunden sei, dass das Grundstück wirtschaftlich nicht mehr nutzbar sei, ist das Notwegerecht – also die Zuwegung über das Nachbargrundstück – vorrangig.
In dem konkreten Fall machten die Umbaukosten circa ein Drittel des Grundstückswertes und fast das vierfache der Jahresmieteinnahmen aus. Angesichts dieser Zahlen hielt das Gericht eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Schaffung einer eigenen Zuwegung für gegeben. Deshalb musste der Nachbar die Zufahrt über sein Grundstück gestatten.
Der private See in Brandenburg
Wie bekannt ist, umfasst das Eigentum an einem „Seegrundstück“ nicht den Uferstreifen. Dieser gehört dem Eigentümer des angrenzenden Gewässers, was durchaus auch eine Privatperson sein kann.
Eigentümer von Seegrundstücken, so genannte Anlieger, gerieten in jüngster Vergangenheit häufiger mit den Seeeigentümern in Konflikt. Streitpunkt waren die von den Anliegern erbauten Stege und deren Nutzung. Der Gewässereigentümer verlangten von den Anliegern ein Nutzungsentgelt für das Aufstellen von Stegen und drohten im Falle der Nichtzahlung mit dem Abriss.
Einen solchen Abrissanspruch hat der Gewässereigentümer nach § 1004 BGB. Danach muss er Beeinträchtigungen seines Eigentums nicht hinnehmen und kann die Beseitigung der Störung verlangen. Eingeschränkt wird dieses Recht, wenn die Benutzung durch den Stegeigentümer und Anlieger entweder erlaubnisfrei erfolgt oder eine Erlaubnis bzw. Bewilligung erteilt wurde.
Zur erlaubnisfreien und mithin auch nutzungsentgeltfreien Benutzung gehören das Baden, Schöpfen mit Handgefäßen, Viehtränken, Schwemmen, Eissport und das Befahren mit Fahrzeugen bis zu 1500 kg Wasserverdrängung ohne eigenen Antriebskraft. Ein Steg ist mithin nicht erlaubnisfrei.
Grundsätzlich kann der Gewässereigentümer also die Beseitigung verlangen und im Umkehrschluss gegen Zahlung eines Nutzungsentgelts darauf verzichten.
Die Benutzung des Steges ist jedoch auch dann - entgeltlos - möglich, wenn eine Erlaubnis oder Bewilligung vorliegt. Diese wird regelmäßig von der unteren Wasserbehörde erteilt.
Wer noch eine alte Berechtigung besitzt, z. B. nach dem Preußischen Wassergesetz oder aus einer früheren öffentlich-rechtlichen Einzelfallprüfung, braucht keine erneute Genehmigung. Diese alten Berechtigungen stehen einer neuen Genehmigung gleich und ermöglichen eine entgeltlose Benutzung. Voraussetzung ist allerdings, dass diese Rechte bei der unteren Wasserbehörde angemeldet wurden. Ist dies versäumt worden, kann man sich auf die alte Berechtigung nicht stützen und muss ebenfalls eine neue Genehmigung beantragen. Bestandsschutz gibt es insoweit nicht.
Sofern dies also der Fall ist oder gar keine Genehmigung vorlag, kann diese auch jetzt noch beantragt werden. Die Genehmigung kann seitens der Behörde jedoch davon abhängig gemacht werden, dass der Eigentümer des Gewässers seine Zustimmung erteilt. Hier wird es regelmäßig dazu kommen, dass der Gewässereigentümer für die Erteilung der Zustimmung Geld verlangen wird.
Bevor die Genehmigung jedoch daran scheitert, wird der Gewässereigentümer im Regelfall nachzuweisen haben, dass seine Rechte am Eigentum beeinträchtigt sind. Ob dies tatsächlich der Fall ist, wird eine Einzelfallprüfung ergeben. Es ist jedoch zu beachten, dass die Rechte an einem See nicht so weitreichend sind, wie die an festem Grund und Boden. Das Wassergesetz schränkt die Eigentumsrechte an Gewässern vergleichsweise stark ein.
Spätestens hier lohnt es sich, unter Berücksichtigung der konkreten Situation rechtlichen Rat einzuholen.
Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (verneinend), OLG Schleswig, Beschluss vom 29.10.2007
„Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann nicht unter ihrem Namen in das Grundbuch eingetragen werden. Die grundbuchrechtlichen Vorschriften bieten für die Eintragung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts keinen Raum. Es würden anderenfalls Eintragungen vorgenommen, bei denen die Gefahr bestünde, dass Rechte verlautbart würden, die nicht verkehrsfähig wären, weil sich die Identität der betroffenen Gesellschaft und die Vertretungsbefugnis vom Grundbuchamt nicht zuverlässig beurteilen ließen.“
Der bisher bei der Eintragung vorzunehmende Zusatz zu den einzelnen einzutragenden Gesellschaftern „in GbR“ bringe überdies hinreichend zum Ausdruck, dass die GbR Eigentümerin des Grundstückes ist.
Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (bejahend), OLG Stuttgart, Beschluss vom 09.01.2007, 8 W 223/06
Diese Entscheidung befasst sich ebenfalls mit der Frage der Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, also mit der Frage, ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als solche in das Grundbuch eingetragen werden kann.
Das OLG Stuttgart meint, dass dies möglich ist. Es beruft sich dabei auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, welcher im Jahr 2001 die Rechts- und Parteifähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts anerkannt hat. Das OLG Stuttgart folgert aus dieser Rechtsprechung, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als solche Träger von Rechten und Pflichten sein und somit auch als solche auch Eigentum an beweglichen und unbeweglichen Sachen begründen kann. Daraus folge, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts dann unter ihrem Namen in das Grundbuch eingetragen werden kann, wenn sie einen eigenen unterscheidungskräftigen Namen führt. Denn Änderungen der Rechte an einem Grundstück sind in das Grundbuch einzutragen. Soll also die Gesellschaft bürgerlichen Rechts Eigentümerin eines Grundstückes sein, so lasse sich der Rechtserwerb am klarsten dadurch bewirken, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts unter ihrem Namen in das Grundbuch eingetragen wird.
Das OLG Stuttgart weicht mit seiner Entscheidung von der herrschenden Auffassung in der Rechtsprechung ab. Diese vertritt, wie das OLG Schleswig in der erstgenannten Entscheidung, bisher überwiegend die Auffassung, dass eine GbR nicht als solche in das Grundbuch eingetragen werden kann. Der Bundesgerichtshof hat sich in der folgenden Entscheidung geäußert.
Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
Klarstellende Entscheidung des Bundesgerichtshofes?
BGH, Beschluss vom 04.12.2008, V ZB 74/08
In der vorbenannten Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof Gelegenheit zu einer in Rechtsprechung und Literatur bisher sehr kontrovers diskutierten Rechtsfrage Stellung zu nehmen. Im Kern ging es um die Frage, ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als solche unter ihrem Namen in das Grundbuch eingetragen werden kann (vgl. hierzu die vorstehenden Entscheidungen des OLG Schleswig und des OLG Stuttgart). Die Teilrechtsfähigkeit der GbR als solcher ist seit dem Jahre 2001 anerkannt. Ob sich daraus auch gleichsam die Eintragungsfähigkeit in das Grundbuch ergibt, wurde wie erwähnt unterschiedlich gesehen.
Grundsätzlich standen sich hier drei verschiedene Auffassungen gegenüber.
Nach einer Auffassung war eine Eintragung der GbR als solcher nicht möglich.
Nach der anderen überwiegend vertretenen Rechtsauffassung konnte eine Eintragung der GbR unter ihrem Namen in das Grundbuch erfolgen. Die dritte Auffassung ließ eine Eintragung der GbR als solcher zu, wenn gleichzeitig auch die Gesellschafter selbst in das Grundbuch eingetragen wurden.
Der Bundesgerichtshof hat diese Frage zu Gunsten der zweiten Meinung entschieden. Zwar sei das formelle Grundbuchrecht - also das Recht, nach welchem die Eintragung selbst erfolgt - an die geänderte materielle Rechtslage - also den wegen Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der GbR möglichen Erwerb von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten - (noch) nicht angepasst. Dies vermag jedoch die Eintragungsfähigkeit der GbR als solcher nicht verhindern. Die fehlende Anpassung dürfe nicht dazu führen, dass es zu einer Blockade des rechtsgeschäftlichen Verkehrs mit Grundstücken und beschränkten dinglichen Rechten von GbR´s komme.
Gegen die Eintragungsfähigkeit der GbR wurde u.a. angeführt, dass es im Grundbuch selbst mangels eindeutiger Identifizierbarkeit der GbR zu Verwechslungen kommen könne.
Diese Argument hat der BGH mit einem äußerst einfachen Hinweis entkräftet. Er hat darauf abgestellt, dass vor allem auch bei natürlichen Personen häufig Namensgleichheit vorliegt, dies aber der Eintragung im Grundbuch nicht entgegen steht. Es sind bei natürlichen Personen dann zusätzliche Angaben erforderlich. Diese Angaben könnten für die GbR durch Nennung des gesetzlichen Vertreters der GbR oder ihres Sitzes treten.
Argumentiert wurde auch, dass die GbR – anders als andere Personengesellschaften – nicht in ein entsprechendes Register (z.B. das Partnerschaftsregister bei Partnerschaftsgesellschaften oder das Handelsregister bei der OHG) eingetragen werden kann.
Auch dies stehe der Eintragung der GbR als solcher nicht entgegen. Dies ergebe sich daraus, dass sich eine GbR kraft Gesetzes in eine OHG umwandelt, wenn sie ein Handelsgewerbe i.S.d. HGB betreibt oder aber der Umfang ihres Gewerbes wächst und einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Gewerbebetrieb erfordert und nicht erst dann, wenn sie in das Handelsregister eingetragen wird.
Für den Fall, dass eine GbR im Gesellschaftsvertrag keine Bezeichnung wählt, kann die Eintragung der GbR gleichwohl erfolgen. Hier ist zur Individualisierung der GbR erforderlich, dass ihr ein Zusatz „bestehend aus ...“ angefügt wird.
Problematisch bleibt jedoch weiterhin, dass die GbR – anders als die OHG oder die Partnerschaftsgesellschaft – ihre Vertretungsverhältnisse nicht durch einen mit öffentlichem Glauben versehenen Auszug aus einem öffentlichen Register nachweisen kann.
Im entschiedenen Fall hatte die GbR jedoch einen rechtskräftigen und vollstreckbaren Titel erwirkt. In einem solchen Fall – so der BGH - sei ein Registerauszug i.S.d. § 29 GBO nicht erforderlich. Denn die GbR kann den Nachweis ihrer Vertretungsverhältnisse mit diesem Titel führen. Dass sich gegebenenfalls nach Erlass des Urteils Veränderungen in den Vertretungsverhältnissen ergeben, ändere an der Nachweismöglichkeit nichts. Insoweit unterscheide sich eine rechtskräftige Gerichtsentscheidung indes nicht von anderen öffentlichen Urkunden.
Im Ergebnis hat der Bundesgerichtshof den Weg für die Eintragung der GbR unter ihrem Namen in das Grundbuch eröffnet. Ob die Grundbuchämter die Eintragungen jedoch auch dann vornehmen, wenn der Eintragungsantrag nicht auf einer rechtskräftigen Gerichtsentscheidung beruht, bleibt abzuwarten. Denn zur Frage, wie die Vertretungsverhältnisse im Übrigen nachgewiesen werden könnten, hat der Bundesgerichtshof – leider – keine Stellung genommen.
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