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Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwältin Babette Kropp Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwalt Hans-Martin Bergsdorf Fachanwalt für Arbeitsrecht

Das Miet- und Pachtrecht bildet einen erheblichen Schwerpunkt unserer Kanzlei.

Hier vertreten wir Ihre Interessen als Vermieter bzw. Verpächter. Sie können insoweit auf einen durch langjährige und umfangreiche Tätigkeit aufgebauten Erfahrungsschatz an gerichtlicher und außergerichtlicher Tätigkeit zurückgreifen.

Der Bereich des Mietrechts befasst sich sowohl mit dem Wohnungsmietrecht als auch mit dem Gewerberaummietrecht. Die Fragen nach den Rechten und Pflichten der Vertragsparteien, der Zulässigkeit mietvertraglicher Klauseln oder aber der Rechtmäßigkeit einer ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung sind dabei die zu behandelnden Schwerpunkte.

Im Wohnungsmietrecht gibt es dabei eine Vielzahl von Besonderheiten, welche zu beachten sind. Insbesondere Fragen nach den Rechten und Pflichten der Vertragsparteien, der Zulässigkeit mietvertraglicher Klauseln oder aber der Rechtmäßigkeit einer ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung sind Schwerpunkte dieses Rechtsgebietes.

Beratend stehen wir Ihnen beispielsweise bei der Formulierung oder Überprüfung eines Mietvertrages, der Prüfung von Minderungsrechten, dem Vorbereiten und Erklären von Abmahnungen sowie Kündigungen und auch bei Mieterhöhungsverlangen oder Modernisierungsankündigungen zur Seite.

Im Falle eines Streites vertreten wir Ihre Rechte sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht, beispielsweise in Zahlungs- oder Räumungsverfahren oder auch in selbständigen Beweisverfahren wegen eingewandter Mängel an der Mietsache.

Im Wohnungseigentumsrecht sind neben mietrechtlichen Fragestellungen im Falle der Vermietung des Wohnungseigentums auch solche aus dem Status als Wohnungseigentümer zu verstehen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft unterliegt besonderen Rechten und Pflichten, deren Geltendmachung und Durchsetzung im Einzelfall notwendig sein kann. Sie ergeben sich überwiegend aus dem Gesetz über das Wohnungseigentum (WEG), können aber auch aus allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen abgeleitet werden.

Wir vertreten Sie sowohl als Wohnungseigentümer bei der Wahrnehmung Ihrer Interessen gegenüber der Wohnungsgemeinschaft als auch als Verwalter bei der Geltendmachung und Durchsetzung von Ansprüchen gegen Dritte oder den einzelnen Eigentümer.

Auch nach der Änderung des Wohnungseigentumsrechts bezüglich der Möglichkeiten der Zwangsvollstreckung im Rahmen des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) können Sie Ihre Fragen zu der Verwertung des Wohnungseigentums aus bestehenden oder zu beschaffenden Sicherheiten vertrauensvoll in unsere Hände legen.

Aktuelles

Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen trotz verspäteter Betriebskostenabrechnung ist zulässig

Auf dem Gebiet des Mietrechtes sieht das Gesetz grundsätzlich vor, dass der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen hat. Das Gesetz geht daher von dem Leitbild aus, dass die Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Etwas anderes gilt daher nur, wenn die Parteien dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbarten. So können die Parteien des Mietvertrages vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Welche Kosten der Mietsache Betriebskosten darstellen, ist ebenfalls im Gesetz und in entsprechenden Verordnungen geregelt.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Vermieter für die Betriebskosten eine sogenannte Vorauszahlung verlangt, über die er dann innerhalb eines Kalenderjahres nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes dem Wohnraummieter gegenüber abrechnen muss. Hierfür sieht das Gesetz vor, dass - wenn solche Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden sind - jede Vertragspartei des Mietverhältnisses durch Erklärung in Textform nach einer Abrechnung eine Anpassung der Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen kann.

Stellt der Vermieter z. B. nach Erstellung einer Abrechnung fest, dass der Mieter – trotz vollständig erbrachter Vorauszahlungen - einen sehr hohen Nachzahlungsbetrag auf die Betriebskosten hat, kann er durch eine Erklärung in Textform gegenüber dem Mieter bestimmen, dass diese Vorauszahlungen zukünftig erhöht werden. Umgekehrt kann auch der Mieter durch eine Erklärung in Textform gegenüber dem Vermieter verlangen, dass die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe angepasst werden, wenn er nach Erstellung einer Abrechnung feststellt, dass er ein hohes Guthaben aus der Abrechnung erhält.

Welche Voraussetzungen für eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen durch den Vermieter vorliegen müssen, ist teilweise umstritten. In einem Urteil des Landgerichtes (LG) Berlin vom 14.09.2009 ist nun entschieden worden, dass eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen auch dann zulässig ist, wenn der Vermieter aufgrund einer verspäteten Abrechnung über die Betriebskosten mit einer Nachforderung ausgeschlossen ist. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter verspätet über die Betriebs- und Heizkosten abgerechnet. Aus dieser Abrechnung resultierte jedoch zu Lasten des Mieters ein Nachzahlungsbetrag. Der Vermieter erklärte daraufhin die Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungsbeträge. Dem folgte der Mieter nicht.

Erstinstanzlich war durch das Amtsgericht (AG) entschieden worden, dass bei einer verspätet erteilten Abrechnung eine Erhöhung der Vorauszahlungen ausgeschlossen sei. Der Vermieter ging gegen diese Entscheidung in Berufung und das LG gab dem Vermieter Recht. Das LG änderte die Entscheidung des AG ab und verurteilte den Mieter zur Zahlung der entsprechenden Erhöhungsbeträge.

Auch eine verspätete Abrechnung gibt einen schlüssigen Anhaltspunkt für die zukünftige Entwicklung der Kosten. Und nur das allein sei Voraussetzung für die Möglichkeit einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung. Dass die Abrechnung an sich verspätet erfolgt ist und der Vermieter den sich aus dieser Abrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrag deshalb nicht mehr fordern kann, ist dabei nicht zu berücksichtigen. Voraussetzung für eine zulässige Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ist einzig und allein eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung.

Kurze Verjährungsfrist im Mietrecht

Nach § 195 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist 3 Jahre.

Die Vorschrift des § 195 BGB ist im Zivilrecht nicht die einzige Vorschrift, die Verjährungsfristen regelt. In den einzelnen Rechtsgebieten muss daher immer geprüft werden, ob eine speziellere Norm vorliegt, die gegebenenfalls eine andere – kürzere – Verjährungsfrist vorschreibt.

Verjährung im Sinne des bürgerlichen Rechts ist der Zeitablauf, der für den Schuldner das Recht begründet, die Leistung zu verweigern. Die Verjährung greift nur gegenüber Ansprüchen durch, sie führt aber nicht zum Erlöschen des Anspruches. Sie begründet nur ein sogenanntes dauerndes Leistungsverweigerungsrecht.

Im Rahmen des Mietrechtes ist regelmäßig die Vorschrift des § 548 BGB einschlägig relevant. Hiernach verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Es ist bei Beendigung eines Mietverhältnisses daher immer sehr sorgfältig zu prüfen, welche Ansprüche die Parteien des Mietverhältnisses noch gegeneinander haben. Weiterhin ist zu prüfen, ob diese Ansprüche gegebenenfalls unter die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB fallen.

Ansprüche des Vermieters im Zusammenhang mit der Beendigung oder Abwicklung des Mietverhältnisses verjähren in der Regel bereits in der kurzen sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB. Lediglich der rein auf die Leistung gerichtete Herausgabeanspruch bezüglich der Mietsache und der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung oder auf Zahlung der Miete unterfallen der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB.

Ersatzansprüche des Vermieters - insbesondere im Zusammenhang mit Wiederherstellungs- und Rückbaumaßnahmen, wegen eingetretener Beschädigung oder Verschlechterung des Mietobjektes und insbesondere wegen unterlassener oder verzögerter Schönheitsreparaturen, einschließlich der darauf jeweils beruhenden Ausfallschäden - unterfallen der Regelung des § 548 Abs. 1 BGB.

Für den Vermieter beginnt die kurze Verjährungsfrist mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Hierbei besteht für ihn grundsätzlich die Möglichkeit, den Zustand der Mietsache zu prüfen und somit das Bestehen eventueller Ansprüche zu erkennen.

Hinsichtlich der Ansprüche des Mieters beginnt die Verjährungsfrist mit Beendigung des Mietverhältnisses.

Ausübung von gewerblichen Tätigkeiten in der Mietwohnung

Kann der Vermieter einer Wohnung kündigen, weil der Mieter die Wohnung zum Teil gewerblich nutzt? Mit diesem Rechtsproblem hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 14.07.2009 (VIII ZR 165/08) zu befassen.

Zum Sachverhalt: Eine Wohnung wurde ausweislich des schriftlichen Vertrages „zu Wohnzwecken“ angemietet. Weiterhin war eine Regelung im Mietvertrag enthalten, wonach der Mieter die Mietsache nur zu anderen als diesen Zwecken nutzen durfte, wenn eine Einwilligung des Vermieters vorliegt. Der Mieter war als Immobilienmakler tätig, diese selbständige Tätigkeit betrieb er in der angemieteten Wohnung. Der Vermieter forderte den Mieter schriftlich auf, unter Androhung einer Kündigung des Mietverhältnisses, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Der Mieter setzte seine gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung fort, worauf hin der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses erklärte und den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung aufforderte.

Die zur Entscheidung gestellte Rechtsfrage war bisher umstritten. Der BGH entschied jetzt, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art nicht in der Wohnung dulden muss, wenn diese Tätigkeiten nach außen in Erscheinung treten. Es sei denn, im Mietvertrag ist dies anders vereinbart.

Der BGH vertrat weiterhin die Auffassung, dass der Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sei, seine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Dies sei immer dann der Fall, wenn nach Art und Umfang der Tätigkeit Einwirkungen auf die Mietsache nicht zu erwarten sind und andere Mieter des Hauses nicht beeinträchtigt werden.

Bei Betrachtung der Situation ist insbesondere darauf abzustellen, ob die Tätigkeit mit Publikumsverkehr einhergeht oder ob der Mieter in seiner Wohnung Mitarbeiter beschäftigt. Sollte die gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeit des Mieters damit einhergehen, dass dieser Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt wird, komme ein Anspruch auf Gestattung des Mieters gegen den Vermieter regelmäßig nicht in Betracht.

Der BGH verwies den zur Entscheidung gestellten Fall zur weiteren Aufklärung des Sachverhalts an das Berufungsgericht zurück. Bisher war nicht ausreichend ermittelt, ob der Mieter Mitarbeiter beschäftigt.

Auskunftsanspruch für Energieausweis

Nach der aktuellen Energieeinsparverordnung (ENEV) muss bei allen Gebäuden, die der Energieeinsparverordnung unterfallen, bei jedem Verkauf, bei jeder Veräußerung oder Neuvermietung des Gebäudes oder Teilen des Gebäudes auf Verlangen ein so genannter Energieausweis vorgelegt werden.

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Energieausweisen, einmal den Verbrauchsausweis und zum anderen den Bedarfsausweis.

Der Bedarfsausweis gibt an, welche Energie des zur Beheizung und Kühlung des Gebäudes genutzten Rohstoffes benötigt wird, um das Gebäude ständig zu beheizen oder zu kühlen. Der Verbrauchsausweis wird auf Grundlage des rechnerischen Mittelwertes der Heizkostenabrechnung der letzten drei Jahre erstellt und ist wesentlich kostengünstiger als der Bedarfsausweis. Wann welcher Ausweis zu erstellen ist, definiert die Energieeinsparverordnung durch mehrere Regelungen.

Um den Verbrauchsausweis erstellen zu können, muss der Grundstückseigentümer grundsätzlich die Werte zur Heizkostenabrechnung zur Verfügung haben.

In einem Rechtsstreit vor dem Landgericht Karlsruhe war dies problematisch, da der Eigentümer sein Einfamilienhaus vermietet hatte. Die Mieter hatten sich bei dem jeweiligen Energielieferanten selbst angemeldet und bei diesem selbständig abgerechnet. Im Rahmen der gerichtlichen Auseinandersetzung vor dem Landgericht Karlsruhe verweigerten die Mieter die Auskunft über ihre verbrauchte Energie im Rahmen der Heizkostenabrechnung der letzten drei Jahre gegenüber dem Vermieter.

Das Gericht bejahte jedoch den Anspruch des Vermieters auf Auskunft dieser Daten, aufgrund der Nebenpflichten des Mieters aus dem Mietvertrag. Hiernach seien die Mieter verpflichtet gewesen, dem Vermieter die angeforderten Verbrauchsdaten für die Heizkosten zu überlassen.

Einen Verstoß gegen das Bundesdatenschutzgesetz sah das Gericht bei Überlassung von Verbrauchsdaten in Bezug auf die angefallenen Heiz- bzw. Stromkosten nicht, da dadurch nicht persönliche Daten preisgegeben werden.

Wohnungseigentumsrecht

Einstweilige Verfügung in WEG-Sachen - Eine Eigentümerversammlung durch Eilantrag stoppen? 

Das Amtsgericht Fürth (AZ 391 C 10212/08) beschäftigte sich in seinem Urteil vom 04.11.2008 mit der Frage, ob im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes eine Eigentümerversammlung verboten werden kann, zu der eine nicht hierzu berechtigte Person geladen hatte.

In einer vorhergehenden Eigentümerversammlung erfolgte die Wahl eines Verwaltungsbeirates. Dieser forderte kurz nach der Wahl den Verwalter schriftlich auf, eine erneute außerordentliche WEG-Versammlung einzuberufen. Der Beirat setzte eine Frist und begründete sein Begehren mit „aktuellen Ereignissen“. Der Verwalter lies die gesetzte Frist verstreichen. Hiernach lud der Verwaltungsbeirat alle Eigentümer zu einer Versammlung ein. Ein Eigentümer beantragte im Wege der einstweiligen Verfügung, die Durchführung der vom Verwaltungsbeirat anberaumten Versammlung zu verbieten.

Das Amtsgericht gab dem Antrag des Eigentümers statt. Es bejahte einen Verfügungsanspruch für den beantragenden Eigentümer. Der Eigentümer habe einen Anspruch auf Untersagung der Versammlung. Der Verwaltungsbeirat sei nicht befugt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Das Amtsgericht urteilte, dass auch die Voraussetzungen des § 24 Abs. 2 WEG nicht vorgelegen haben. Hierzu hätte der Verwaltungsbeirat bereits im Aufforderungsschreiben an den Verwalter darlegen müssen, dass er ¼ der Eigentümer repräsentiere. In dem Aufforderungsschreiben seien auch keine ausreichenden Gründe angegeben, die für den Verwalter zu erkennen gegeben hätten, dass eine außerordentliche Eigentümerversammlung erforderlich gewesen wäre.

Das Gerichte befand auch, dass die Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG nicht vorgelegen haben. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsgemäßen Verwaltung sei der Verwalter nicht verpflichtet gewesen, die verlangte Eigentümerversammlung einzuberufen. Im zu entscheidenden Fall lag die letzte Eigentümerversammlung erst rund einen Monat zurück. Der Verwalter habe mit recht abwarten können, dass die in der letzten Versammlung gefassten Beschlüsse zunächst rechtskräftig werden.

Wohnungseigentumsrecht:

Nach Einführung des § 49 Abs. 2 WEG (Gesetzestext siehe unten) machen immer mehr Gerichte von der Möglichkeit Gebrauch, dem WEG-Verwalter die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

Diese Regelung ist auch Inhalt der Entscheidung des Amtsgericht Hannover im Urteil vom 22.07.2008 (Aktenzeichen 483 C 945/08). Vor Gericht anhängig war eine Anfechtungsklage hinsichtlich zweier Beschlüsse einer aus zwei Personen bestehenden Eigentümergemeinschaft. In der Gemeinschaft gab es drei Wohneinheiten. Der Eigentümergemeinschaft wurde in einer außerordentlich eingerufenen Versammlung u.a. die Abrechung 2006 und die Entlastung der vorhergehenden Verwaltung zur Abstimmung vorgelegt. Die Klägerin im Verfahren erteilte der neuen WEG-Verwaltung Vollmacht für sie in der Eigentümerversammlung weisungsgebunden abzustimmen. Am Tag der Versammlung selbst wies die Verwaltung die Vollmachtsausübung zurück. Die Klägerin konnte keine Alternative für die Versammlung organisieren, insbesondere wegen gesundheitlicher Probleme. Ihr Stimmrecht wurde daher auf der Versammlung nicht ausgeübt.

Die WEG-Verwaltung begründete die Zurückweisung der Vollmachtserteilung damit, dass eine Interessenkollision vorliegen würde. Es lag bereits schon eine Vollmachtserteilung durch die andere Wohnungseigentümerin vor.

Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass die Ablehnung der Vollmachsausübung für die Klägerin nicht rechtmäßig war. Eine Mehrfachvertretung sei möglich, wegen seiner Neutralitätsverpflichtung sei der Verwalter gehalten, für jeden Wohnungseigentümer ordnungsgemäße Erklärungen abzugeben. Da durch die Klägerin keine pauschale Vertretungsmacht erteilt worden war, sondern diese mit genauen Weisungen verbunden war, lag keine Interessenkollision vor. Wegen der Zurückweisung der Vollmacht und der gesundheitlichen Situation der Klägerin war diese gehindert, ihr Stimmrecht auf der Versammlung auszuüben.

Die gefassten Beschlüsse wurden bereits aus diesen Gründen für unwirksam erklärt. Materiell-rechtliche Einwendung prüfte das Gericht nicht.

Das Gericht legte im Weiteren die Kosten des Rechtsstreits nach § 49 Absatz 2 WEG dem Verwalter auf. Den Verwalte treffe ein grobes Verschulden, da die Zurückweisung der Vollmacht durch den Verwalter vorsätzlich und willkürlich gewesen sei. Es sei demnach billig, die Kosten dem Verwalter aufzuerlegen.

Gesetzestext:

§ 49 WEG
Kostenentscheidung

(1) Wird gemäß § 21 Abs. 8 nach billigem Ermessen entschieden, so können auch die Prozesskosten nach billigem Ermessen verteilt werden.

(2) Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.

WEG-Abrechung und § 35 a EStG

 Das Landgericht Bremen hatte sich in seinem Beschluss vom 19.05.2008 zu dem Aktenzeichen 4 T 438/08 – WuM 2008, 425 mit der Frage zu befassen, ob der WEG-Verwalter bei der Erstellung einer Jahresabrechnung haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse oder Dienstleistungen im Sinne des § 35a EStG gesondert auszuweisen hat.

Ab dem Veranlagungszeitraum 2006 können u.a. Wohnungseigentümer in ihren Steuererklärungen haushaltsnahe Dienstleitungen oder Beschäftigungsverhältnisse nach § 35 a EStG steuermindernd absetzen. Voraussetzung ist, dass die auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Aufwendungen in der Abrechung gesondert aufgeführt werden. Weiterhin müssen diese Aufwendungen durch den Verwalter mittels einer Bescheinigung / Bestätigung nachgewiesen werden.

Ob der WEG-Verwalter die gesonderte Ausweisung der haushaltsnahen Dienstleistungen / Beschäftigungsverhältnisse in der Jahresabrechung ohne besondere Vereinbarung schuldet, ist umstritten. Es gibt Stimmen im WEG-Recht, die dies mit der Begründung bejahen, es handle sich um eine vertragliche Nebenpflicht des Verwalters. Die Gegenmeinung, die eine derartige Verpflichtung ablehnt, argumentiert mit den Vorschriften der §§ 27, 28 WEG, aus denen sich eine solche Pflicht nicht erkennen lasse.

Das Landgericht Bremen führte im zu entscheidenden Fall aus, dass kein Anspruch auf kostenlose Ergänzung der Abrechung bestehe. Die Ausweisung sei keine Regelleistung des Verwalters im Rahmen der üblichen Verwaltervergütung.

Darf der Hausverwalter im eigenen Namen klagen?

Der Hausverwalter darf rückständige Mieten seit dem 1.7.2008 nicht mehr im Namen des Vermieters einklagen. Ersatzweise darf er diese Mietforderungen aber auch nicht im eigenen Namen einklagen.

Darum geht es:  Im Hausverwaltervertrag heißt es, dass der Verwalter u.a. berechtigt ist, rückständige Mieten “gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen“. Der beauftragte Hausverwalter klagt dementsprechend offene Mieten ein. Er erhebt die Klage im eigenen Namen und verlangt Zahlung an den Vermieter.

Zur Erinnerung: Seit dem 1.7.2008 ist durch Gesetz geklärt, dass der Verwalter nicht im Namen des Vermieters klagen darf. Auch Mahnbescheide darf er nicht mehr beantragen: § 79 Abs. 2 ZPO. Hintergrund ist das Rechtsdienstleistungsgesetz, das die „Monopolstellung“ der Rechtsanwälte teilweise gelockert, teilweise aber auch gefestigt hat.

Was sagt das Gericht: Die Klage ist unzulässig! Im eigenen Namen darf nur klagen, wenn ein ausreichendes „rechtsschutzwürdiges“ Interesse besteht, dass der Vermieter im Hintergrund bleibt. Dieses Interesse ist „nur in engen Grenzen“ anzuerkennen. Grundsätzlich sollen Rechtsinhaber und Kläger identisch sein (AG Köln, 25.6.2008 – 220 C 55/08).

Das sagt Ihr Anwalt: Wenn der Vermieter unbedingt im Hintergrund bleiben will, gibt es noch die Möglichkeit, dass er offene Mietforderungen treuhänderisch an den Verwalter abtritt. Der Verwalter darf dann die an ihn abgetretenen – also seine eigenen – Forderungen als Mahnbescheid geltend machen und vollstrecken. Ganz ohne Schwierigkeiten ist aber auch diese Lösung nicht; denn jetzt nimmt der Verwalter die Stellung eines Inkassounternehmens ein, und dafür sind Anzeigepflichten benötigt. Diese Funktion darf er gewerbsmäßig nur unter bestimmten, besonderen Voraussetzungen ausüben. Im Einzelnen weist der Anwalt gerne den Weg zu der erforderlichen „Registrierung“.

Abmahnung im Mietrecht

Im Rahmen eines Mietverhältnisses kann es zwischen den Vertragsparteien zu Situationen kommen, in denen der Vermieter zum Mittel der sogenannten Abmahnung greift. Hierin rügt er ein vertragsverletzendes Verhalten des Mieters und droht bei Wiederholung dieser Verletzung bestimmte Konsequenzen an. Insbesondere setzt das Gesetz im Falle einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Vertrages nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB in Fällen der Vertragsverletzung regelmäßig den erfolglosen Ablauf einer gesetzten angemessenen Frist oder eine vorherige erfolglose Abmahnung voraus. Das Gesetz sieht auch Gründe vor, die diese Voraussetzung entbehrlich machen. Soweit jedoch pflichtverletzendes Verhalten des Mieters vorliegt, sollte vorsorglich immer auch eine Abmahnung ausgesprochen werden. Eine Abmahnung wird in der Praxis eingesetzt, wenn verlangt wird, dass bestimmte Verhaltensweisen sofort zu unterlassen sind, z. B. Lärmbelästigung.

Inhaltlich muss die Abmahnung klar erkennen lassen, welche konkreten Verhaltensweisen als vertragswidrig beanstandet werden, sodass der Empfänger in der Lage ist, die Beanstandung zu erkennen und sich danach richten kann. Demnach muss das vertragswidrige Verhalten konkret bezeichnet werden. Weiterhin sollte die Abmahnung erkennen lassen, dass der Vermieter das beanstandete Verhalten nicht hinnehmen will und dass weitere Verstöße Folgen für den Bestand des Mietverhältnisses haben können. Ebenso ist eine Kündigungsandrohung zu empfehlen.

Das Amtsgericht Neukölln hatte sich in einem Urteil vom 18.02.2008 mit der Frage beschäftigt, ob dem Mieter gegenüber dem Vermieter ein Anspruch zusteht, dass dieser eine erteilte Abmahnung zurückzunehmen hat. Ein Mieter hatte seinen Vermieter klageweise auf Rücknahme einer Abmahnung und deren Entfernung aus der Mieterakte in Anspruch genommen. Das Gericht lehnte diesen Anspruch ab, solange die Abmahnung im Rahmen der Meinungsäußerungsfreiheit sachlich gefasst und nicht offensichtlich willkürlich ist. Solch ein Anspruch folge weder aus gesetzlichen Ansprüchen noch aus einer mietvertraglichen Sonderbeziehung der Mietvertragsparteien. Anders als im Arbeitsrecht, komme einer gegebenenfalls unberechtigten Abmahnung noch kein eigenständiger Nachteil für den von ihr Betroffenen zu. Vielmehr diene eine mietvertragliche Abmahnung - neben der ihr zukommenden Warnfunktion - allein dazu, vermieterseits gegebenenfalls später eine Kündigung darauf stützen zu können. Daraus folge, dass dem Mieter durch die Abmahnung während des bestehenden Mietverhältnisses keine schädigende Wirkung zukomme. Im Falle einer später darauf gestützten Kündigung kann die Berechtigung der Abmahnung im Räumungsprozess geklärt werden.

Auch der Bundesgerichtshof urteilte unter dem 20.02.2008 ähnlich. Der Mieter könne weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Ein solcher Anspruch sei im Mietvertragsrecht nicht geregelt und lässt sich auch nicht aus anderen Bestimmungen des BGB herleiten, da selbst eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletze.

Gewerberaummietvertrag – Schönheitsreparaturen

Grundreinigung des Teppichbodens

Mit seiner Entscheidung vom 08.10.2008 (XII ZR 15/07) legte der Bundesgerichtshof (BGH) sich fest. Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens.

Bei dem vor Gericht streitgegenständlichen Mietvertrag übernahm der Gewerbemieter die Instandsetzung und die Instandhaltung, einschließlich der Schönheitsreparaturen im Inneren des Mietobjektes. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen war wirksam auf den Gewerbemieter durch die mietvertragliche Vereinbarung übertragen worden.

Die Mietvertragsparteien hatten nicht geregelt, was für konkrete Arbeiten unter dem Begriff Schönheitsreparaturen zu verstehen war.

Der BGH ermittelte daher den Umfang durch Auslegung. Er zog zunächst die im Gesetz zu findende Definition für den preisgebundenen Wohnraum heran. Danach umfassen Schönheitsreparaturen „nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“.

Grundsätzlich - so der BGH - sei von dieser Definition auch im Gewerberaummietrecht auszugehen.

Im Weiteren schloss der BGH sich der Ansicht an, wonach auch ohne ausdrückliche Vereinbarung an die Stelle des in der gesetzlichen Definition für Schönheitsreparaturen genannten - nicht mehr zeitgemäßen - „Streichens der Fußböden“ bei von dem Vermieter verlegten Teppichboden dessen Reinigung tritt.

Farbwahlklauseln bei laufendem Mietvertrag sind unwirksam, Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.06.2008 VIII ZR 224/07

„Der Mieter einer Wohnung wird unangemessen i.S.v. § 307 I 1, II Nr. 1 BGB benachteiligt, wenn ein formularmäßiger Mietvertrag eine Regelung enthält, welche den Mieter bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit verpflichtet, diese in neutralen, deckenden hellen Farben und Tapeten durchzuführen.“

Der hier entschiedene Mietvertrag enthielt folgende Klausel:

„Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.“

Diese Klausel hat der Bundesgerichtshof so ausgelegt, als damit nicht nur die mit der Beendigung eines Mietverhältnisses etwaig fälligen Schönheitsreparaturen, sondern auch die laufenden vom Mieter gegebenenfalls durchzuführenden Schönheitsreparaturen gemeint sein sollen.

Ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bei einem bestehenden Mietvertrag die zu verwendenden Farben vorzugeben, besteht nach Auffassung des Bundesgerichtshofes nicht.

Dies ist insofern nachvollziehbar, als dass die Wohnung i.d.R. zum Lebensmittelpunkt des Mieters gehört und dieser seine Wohnung danach entsprechend gestalten kann.

Angedeutet hat der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung jedoch, dass dies bei Beendigung des Mietvertrages anders sein kann. In diesem Fall ist dem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse, die Wohnung in einer Farbgebung zurück zu erhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird, nicht abzusprechen.

Allerdings ist auch insoweit zu beachten, dass die Schönheitsreparaturklauseln selbst der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hinsichtlich der Fristenproblematik sowie der Problematik einer Endrenovierungsverpflichtung standhalten müssen, um überhaupt die Frage der Zulässigkeit der Farbwahl bei Auszug beantworten zu können.

Bundesgerichtshof entscheidet wieder zur Durchführung der Schönheitsreparaturen im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses

Zum Problemkreis der Durchführung der Schönheitsreparaturen im Mietrecht gibt es seit geraumer Zeit eine große Anzahl von Rechtsprechungen – auch durch den Bundesgerichtshofs.

Grundsätzlich sieht das Gesetz vor, dass der Vermieter während der Mietzeit die Pflicht hat, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Hierzu gehört grundsätzlich auch die Durchführung der Schönheitsreparaturen in der Mietsache. Etwas anderes gilt nur, wenn die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch eine Vereinbarung – meist im Mietvertrag – wirksam auf den Mieter übertragen worden ist.Viele Klauseln in Formularmietverträgen hat der Bundesgerichtshof im Hinblick auf ihre Wirksamkeit bewertet. Etlichen weit verbreiteten Formularmietverträgen, die von Verlagen vermarktet worden sind, wurde bescheinigt, dass die dort verwandten Klauseln zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam sind. Letztendlich wird geraten, in zu schließenden Mietverträgen nur noch einen einzigen Satz zu diesem Thema aufzunehmen, soweit die Schönheitsreparaturen durch den Mieter erfolgen sollen.

Der Bundesgerichtshof beschäftigte sich in seiner Entscheidung vom 23.09.2009 (VIII ZR 344/08) erneut mit diesem Thema. Zu entscheiden hatte er in diesem Fall über einen vorformulierten Vertragstext, worin der Mieter verpflichtet war, die Schönheitsreparaturen zu tragen. Die Klausel enthielt aber auch eine Definition der Schönheitsreparaturen, die unter anderem das „Weißen der Decken und Oberwände“ vorsah. Hierin sah der Bundesgerichtshof eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da der Begriff „Weißen“ bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung jedenfalls auch dahin verstanden werden könnte, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in weißer Farbe vorzunehmen hat.

In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter als Kläger Schadensersatzansprüche gegen den Mieter wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen geltend gemacht. Der Vermieter verlor den Rechtsstreit, da der Bundesgerichtshof eine Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht sah, da die formularmäßig vereinbarte Klausel zur Übernahme dieser unwirksam war.

In den Entscheidungsgründen betonte der Bundesgerichtshof unter anderem auch, dass das Verbot des Farbdiktats nicht gelten würde, wenn es auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt wäre. Solange es aber auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat, liegt eine unangemessene Benachteiligung und damit eine Unwirksamkeit derartiger Klauseln vor. Die persönliche Lebensgestaltung des Mieters wird eingeschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht.

Kündigung des Vermieters bei unregelmäßiger Zahlung

BGH, Urteil vom 23.07.2008

Gem. § 543 II Nr. 3 BGB kann der Vermieter einen Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist (§ 543 II Nr. 3 a), oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 II Nr. 3 b).

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter die Miete um ca. 22 % gemindert. Die insgesamt zu zahlende Miete betrug 7780,00 €. Nach 5 Monaten war ein Rückstand von 8.700,00 € eingetreten, was der Vermieter zum Anlass nahm, die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages zu erklären.

Die Kündigungserklärung hatte vor dem Bundesgerichtshof keinen Bestand.

Ein Kündigungsrecht nach § 543 II Nr. 3 a BGB besteht nicht, da der Mieter nicht mit einem unerheblichen Teil der Miete in Verzug war. Diese Voraussetzungen liegen nur dann vor, wenn sich der Rückstand von mehr als einer Monatsmiete aus zwei aufeinander folgenden Terminen zusammensetzt. Vorliegend wurde der Rückstand jedoch durch die Summierung der Teilbeträge für einen Zeitraum von 5 Terminen erreicht, was nach dieser Entscheidung nicht genügt. 

Anzumerken ist, dass der Vermieter gleichwohl nicht schutzlos ist. Dieser kann das Mietverhältnis gleichwohl aus wichtigem Grund gem. § 543 I BGB kündigen, wenn er den Mieter zuvor die geringe Mietzahlung vor Augen geführt und ihm eine Frist zur Begleichung des Rückstandes gesetzt hat.

Schönheitsreparaturklausel im Gewerberaummietrecht

Für das Wohnraummietrecht hatte der BGH bereits im Jahr 2004 in seinem Urteil vom 23.06.2004 (VIII ZR 361/03) entschieden, dass die Vereinbarung eines starren Fristenplans mit konkreter Vorgabe, nach wie vielen Jahren, in welchen Räumen Schönheitsreparaturen durchzuführen waren, unwirksam ist. Damals hatte der BGH ausgeführt, dass der Mieter durch eine solche mietvertragliche Regelung unangemessen benachteiligt würde. Lange Zeit war für das Gewerberaummietrecht auch schon für die obergerichtliche Rechtsprechung die Unwirksamkeit von entsprechenden starren Fristenplänen im Rahmen von Schönheitsreparaturklauseln angenommen worden.

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof (08.10.2008, XII ZR 84/06) entschieden, dass eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen im Gewerberaummietrecht unwirksam ist, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen.

Bei dem zu entschiedenen Fall hatte sich ein Gewerbemieter im Rahmen des schriftlich geschlossenen Mietvertrages verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Danach sollte der Mieter auf seine Kosten mindestens alle drei Jahren in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle 5 Jahren in allen übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen ausführen.

Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen, § 535 Absatz 1, Satz 2 BGB. Diese Verpflichtung kann vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Ständige Praxis ist es, dies in Formularverträgen zu regeln.

Die Unwirksamkeit der gegenständlichen Klausel ist angenommen worden, da die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht vereinbar ist. Dies ist der Fall, wenn der Mieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen innerhalb starrer Fristen in der Mietsache auszuführen. Dem Mieter muss vielmehr der Einwand bleiben, dass in den mietvertraglichen Räumen gar kein Renovierungsbedarf besteht.

Keine Festlegung des Vermieters auf ein bestimmtes Abrechnungsprinzip für Betriebskosten, Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 49/07

„§§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem sogenannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.“

Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung die streitige Frage geklärt, wie die nach § 556 II 1 BGB abzurechnenden Betriebskosten dem jeweiligen Abrechnungszeitraum zuzuordnen sind.

Nach einer Auffassung war nach dem Leistungsprinzip abzurechnen. Dieses bedeutet, dass diejenigen Betriebskosten abzurechnen sind, die in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum angefallen sind. Sofern nicht die Heizkostenverordnung anwendbar ist könne zwar ein anderes Abrechnungssystem vereinbart werden. Liegt eine solche Vereinbarung jedoch nicht vor, stehe dem Vermieter kein Wahlrecht zu.

Eine andere Auffassung hielt auch das Abflussprinzip für zulässig. Danach kann der Vermieter alle Kosten, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird, in die Abrechnung einstellen. Werden dem Vermieter wie im Streitfall Wasserkosten aus dem Jahre 2003 im Jahre 2004 berechnet, welche er im Jahre 2004 begleicht, so könne er diese Belastung in die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum des Jahres 2004 einbeziehen.

Der BGH hat entschieden, dass dem Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip grundsätzlich nicht verwehrt ist. Den Vorschriften der §§ 556 ff. BGB und den dazugehörigen Gesetzesmaterialen sei nicht zu entnehmen, dass das bürgerliche Gesetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebskosten festlegt. Auch das Abflussprinzip ermöglicht grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem es auf die Kosten abstellt, mit denen der Vermieter im Abrechnungszeitraum vom Leistungsträger jeweils tatsächlich belastet wird. Gewisse Ungenauigkeiten, die sich durch eine konkrete Messung des Gesamtverbrauchs zum Ende des Abrechnungszeitraumes des Vermieters vermeiden ließen, sind hinzunehmen.

Ob der Vermieter in besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, brauchte der Bundesgerichtshof nicht zu entscheiden.

Fogging: Wer muss den Mangel beseitigen?

Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich in seinem Urteil vom 28.05.2008 (Az. VIII ZR 271/07) mit dem Problem des Fogging (Schwarzstaubablagerungen) in Mietraumwohnungen sowie der Tragung der Kosten für die Beseitigung dieses Problems befassen.

Ein Mieter einer Wohnung klagte auf einen Kostenvorschuss für die Beseitigung des Fogging in Höhe von rund 5.400,00 € gegen seinen Vermieter. Zuvor hatte der Mieter den Vermieter zur Beseitigung des Problems aufgefordert. Der Vermieter blieb untätig.

Die einzelnen Ursachen für die Entstehung des Foggings und damit die Verantwortlichkeit für die Ablagerungen sind häufig unklar. Im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung über Kostentragungslasten kommt es daher entscheidend auf die Darlegungs- und Beweislast an.

Im vorliegenden Fall hat der Bundesgerichtshof bestätigt, dass der Vermieter einen Vorschuss zur Mängelbeseitigung nach § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB leisten muss. Bei den aufgetretenen Ablagerungen handele es sich um einen Mangel im Sinne des Mietrechts (§ 536 BGB). Die Ursache des Mangels fällt zwar in die Mietersphäre, überschreitet der Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauches nicht, hat der Vermieter den Mangel zu beseitigen.

Der Vermieter wurde im entschiedenen Fall zur Zahlung des geltend gemachten Kostenvorschusses verurteilt.

Anfechtung des Mietvertrages bei Falschauskunft

In einem Selbstauskunftsformular eines Vermieters war die Frage enthalten, ob Mietschulden aus frühren Mietverhältnissen bestehen. Zur Beantwortung dieser Frage trug der Mietinteressent einen Querstrich ein. Nachdem der neue Mietvertrag geschlossen worden war, stellte sich heraus, dass der Mieter aus dem vorangegangenen Mietverhältnis Mietschulden hatte.

Daraufhin erklärte der Vermieter die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung.

Diese Anfechtung wird nach neueren Entscheidungen der Gerichte als wirksam erachtet.

Der Mieter hatte sich ohne Erfolg damit verteidigt, dass eine Frage nach Mietschulden unzulässig sei.

Nach Auffassung der Gerichte darf ein Vermieter aber speziell nach früheren Mietschulden fragen, weil diese Frage auf die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters abstellt. Fragen nach den Einkommensverhältnissen, nach der Bonität, nach dem Beruf und nach dem Familienstand werden allgemein als zulässig angesehen.

Der Mieter muss deshalb dem Vermieter bei einer Frage nach frühren Mietschulden eine zutreffende Auskunft erteilen. Wenn er eine solche Frage in einem Formular mit einem Querstrich beantwortet, handelt es sich um eine Verneinung und damit eine Falschauskunft.

Wird dem Mieter ein Selbstauskunftsformular mit einer Frage nach früheren Mietschulden vorgelegt, darf er diese Frage nur mit ja beantworten oder muss sie offen lassen, wenn tatsächlich noch Zahlungsverpflichtungen aus dem alten Mietverhältnis bestehen. Anderenfalls ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag mit sofortiger Wirkung zu beenden.

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