Privates Bau- und Architektenrecht
Der Bereich des privaten Bau- und Architektenrechts erfasst die Vorbereitung und Planung, die Ausschreibung, Durchführung und Abwicklung von Bauvorhaben. Darunter fallen Neubauprojekte, Sanierungsvorhaben aber auch kleinere Reparaturaufträge.
Die häufigsten Probleme entstehen bei der Verzögerung des Bauvorhabens, bei Mängeln, bei Nichtzahlung des Auftraggebers und bei der Insolvenz des einen oder anderen Vertragspartners.
Rechtlicher Beratungsbedarf besteht in allen Phasen des Bauvorhabens. Vernachlässigt wird aber oft die Vertragsanbahnung. Da sich alle Parteien zu diesem Zeitpunkt noch sehr gut verstehen, soll, wie oftmals zu hören ist, das ungestörte Vertrauensverhältnis nicht mit der Einschaltung eines Anwalts getrübt werden. Gerade hierin liegt aber eine der großen Fehlerquellen, da mit der entsprechenden Vertragsgestaltung Risiken erheblich verringert werden können.
Wir überprüfen daher bereits im Vorfeld die Vertragsentwürfe, um so ein Prozessrisiko für die Zukunft effektiv zu mindern.
Baubegleitend stehen wir unseren Mandanten bei Problemen mit Ausführungsfristen, Mängeln, Rechnungen, der Abnahme, etc. zur Verfügung.
Oft lassen sich Streitigkeiten so außergerichtlich, z.B. bei einer gemeinsamen Begehung des Bauvorhabens, beilegen.
Ist eine Klage unvermeidlich, führen wir die Prozesse und entwickeln gemeinsam mit unseren Mandanten die für den Fall passende Verhandlungsstrategie.
Aktuelles
Keine Umsatzsteuer auf Mängelbeseitigungskosten
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einer neueren Entscheidung seine Rechtsprechung zur Höhe der Erstattung voraussichtlicher Mängelbeseitigungskosten geändert.
In dem entschiedenen Fall hatte der Auftragnehmer ein Einfamilienhaus errichtet, anschließend festgestellte Mängel jedoch nicht beseitigt. Der Auftraggeber machte dann einen Schadenersatzanspruch geltend und klagte die Mängelbeseitigungskosten ein, ohne die Mängel jedoch zu beseitigen.
Grundsätzlich verhält sich die Rechtslage so, dass der Auftraggeber - nach Ablauf einer angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung - das Recht hat, entweder Schadenersatz in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten oder einen Kostenvorschuss hierfür zu verlangen.
Der Schadenersatz hat den Vorteil, dass die Mängel nicht beseitigt werden müssen und das Geld auch anderweitig verwendet werden kann.
Der Kostenvorschuss muss hingegen tatsächlich für die Mängelbeseitigung verwendet werden. Der Auftraggeber ist auch verpflichtet, über diesen abzurechnen. Hier liegt der Vorteil darin, dass dann auch – je nachdem wie die Mängelbeseitigung ausfällt – ein höherer als der zunächst verlangte Betrag geltend gemacht werden kann.
Nach der früheren Rechtsprechung des BGH durften beide Mängelrechte – also der Schadenersatz und der Kostenvorschuss – als Bruttobeträge geltend gemacht werden.
Jetzt darf der Schadenersatz nur noch als Nettobetrag beansprucht werden, solange der Mangel nicht tatsächlich beseitigt wurde. Möchte der Auftraggeber also keine Reparatur vornehmen kann er auch nur die Netto-Mängelbeseitigungskosten als Schadenersatz verlangen.
Will der Auftraggeber hingegen die Mängel beseitigen, kann er diese Kosten entweder verauslagen und dann komplett mit der Umsatzsteuer als Schadenersatz geltend machen oder einen Kostenvorschuss in Höhe der voraussichtlichen Brutto-Mängelbeseiti-gungskosten verlangen, der dann nach erfolgter Reparatur abgerechnet werden muss.
Will er das Geld aber ohne Reparatur behalten, kann er nur den Nettobetrag verlangen.
Pauschalierter Schadenersatz bei Kündigung eines Bauvertrages
Bei einem Bauvertrag darf der Auftraggeber jederzeit den Vertrag kündigen. Die Kündigung hat allerdings den Nachteil, dass er dem Auftragnehmer den gesamten Werklohn, abzüglich ersparter Aufwendungen zahlen muss. Manchmal ist aber hier die Berechnung sehr kompliziert, so dass viele Auftragnehmer in ihren allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Schadenersatzklausel aufnehmen, wonach eine Pauschalsumme bei freier Kündigung des Vertrages zu zahlen ist.
Das OLG München hat jetzt entschieden, dass ein solcher pauschalierter Schadenersatz in Höhe von 10 % des Gesamtpreises noch zulässig ist. Das wurde für einen Vertrag über die Errichtung eines Fertighauses für zulässig erachtet. Hier hatten die Auftraggeber den Vertrag gekündigt, weil sie von der Errichtung des Hauses kurzfristig Abstand genommen hatten.
Hinweis- und Prüfungspflicht der Baufirma
Viele Baufirmen wissen nicht, dass sie verpflichtet sind, die Vorarbeit eines anderen Unternehmens zu prüfen. Gegebenenfalls müssen sie sogar Erkundigungen dazu einziehen, ob die Vorarbeiten geeignet sind, um hieran mit der eigenen Leistung anzuschließen oder ob sie sogar dazu führen können, dass die eigene Leistung beschädigt wird oder nicht ordnungsgemäß ausgeführt werden kann.
In einem konkreten Fall war ein Falttor in eine Werkhalle eingebaut worden. Nach dem Einbau stellte sich heraus, dass sich das Tor nur schwergängig öffnen ließ und ständig unter Spannung stand. Letztlich war das auf eine fehlerhafte Statik zurückzuführen. Die Baufirma berief sich darauf, dass sie nicht habe erkennen können, dass die Statik falsch war und sie dazu fachlich auch überhaupt nicht in der Lage sei.
Das half ihr allerdings nicht. Sie wurde im Ergebnis zum Schadenersatz verurteilt. Zu ihren Gunsten wurde zwar ein Mitverschulden wegen der mangelhaften Statik und damit eine Reduzierung des Schadenersatzbetrages angenommen. Dem Grunde nach änderte das jedoch nichts daran, dass die Baufirma nach Auffassung des Oberlandesgerichts Rostock ihrer Prüfungs- und Hinweispflicht nicht nachgekommen war.
Das Gericht ging davon aus, dass man von einer Fachfirma erwarten kann, dass diese - gerade bei der im konkreten Fall sehr speziellen Konstruktion - über ein entsprechendes Spezialwissen verfüge, was auch statische Kenntnisse einschließe. Insofern ist es einer Fachfirma vorzuwerfen, dass sie ohne jegliche Prüfung eine Toranlage an einen hierfür ungeeigneten Träger anbringt. Deshalb musste die Baufirma in dem konkreten Fall für den Fehler des Statikers mit haften.
Mehrwertsteuer und Schadenersatz bei Baumängeln
In welcher Höhe darf Schadenersatz bei Baumängeln verlangt werden?
Diese Frage ist in Bezug auf die für die Mängelbeseitigungskosten anzusetzende Mehrwertsteuer (= Umsatzsteuer) sehr umstritten.
Stellen sich am Bau Mängel heraus, stehen dem Auftraggeber grundsätzlich Mängelrechte zu, die sich in einen Zahlungsanspruch umwandeln können.
Zunächst aber muss dem Auftragnehmer eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt werden. Verstreicht diese erfolglos, hat der Auftraggeber die Wahl, ob er Schadenersatz verlangt, Minderung oder die Erstattung der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten als Ersatzvornahmekosten beansprucht.
Eine Besonderheit stellt insoweit ein Kostenvorschussanspruch dar. Der Auftragnehmer hat auch die Möglichkeit, einen Vorschuss in Höhe der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten zu verlangen. Bei einem Kostenvorschuss werden die tatsächlichen Mängelbeseitigungskosten geltend gemacht. Der erhaltene Betrag muss aber nach Abschluss der Mängelbeseitigungsarbeiten abgerechnet werden. Anders beim Schadenersatz. Dieser kann, muss aber nicht für die Mängelbeseitigung verwendet werden.
Daraus aber entstand der Streit, ob die Umsatzsteuer für Mängelbeseitigungskosten ebenfalls ersetzt werden muss. Nach Meinung einiger Oberlandesgerichte ist das nur der Fall, wenn sie tatsächlich angefallen ist, wenn also wirklich die Mängel beseitigt wurden und die Umsatzsteuer an die Drittfirma bezahlt wurde. Nach einer neuen Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf kann aber die Umsatzsteuer – unabhängig davon, ob beseitigt wurde oder nicht – als Schadenersatz mit verlangt werden. Eine abschließende Entscheidung durch den Bundesgerichtshof steht hierzu aber noch aus.
Der sicherste Weg für den Auftraggeber ist also, auf die Geltendmachung der Umsatzsteuer zu verzichten, wenn er sich dafür entschieden hat, die Mängel tatsächlich nicht zu beseitigen.
Neue EnEV 2009 für Bauherren
Bauherren sollten sich jetzt unbedingt mit der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) beschäftigen. Diese ist ab dem 01.10.2009 in Kraft getreten. In dieser sind die Regelungen der EnEV 2007 noch weiter verschärft worden. Ziel ist es, den Energierverbrauch im Wohngebäudebereich weiter zu senken. Sie gilt für alle Bauvorhaben, für die eine Baugenehmigung ab dem 01.10.2009 beantragt wird.
Als Bauvorhaben gilt nicht nur der Neubau, sondern auch der Ausbau und Änderungs- oder Erweiterungsarbeiten. Vor Aufnahme der Bautätigkeit sollte daher genau geprüft werden, ob nunmehr auch die strengen Regeln der EnEV 2009 eingehalten werden müssen.
So werden z. B. beim Neubau die Anforderungen an den Jahres-Primärenergiebedarf um ca. 30 % erhöht. Die Wärmedämmung der Gebäudehüllen muss um durchschnittlich 15 % höheren Anforderungen genügen.
Bei der Modernisierung von Gebäuden dürfen beispielsweise Außenwände, Fenster, Türen und Dächer nur noch 30 % weniger Wärme durchlassen als bisher. Bei einem Dachgeschoss muss zukünftig darauf geachtet werden, dass auch dieses gedämmt wird. Für so genannte begehbare oberste Geschossdecken tritt diese Verpflichtung aber erst ab Ende 2011 ein.
Der Bauherr sollte sich daher rechtzeitig über die neuen rechtlichen Vorschriften zur Energieeinsparung informieren und diese Kosten auch in die Baukalkulation mit einstellen.
Insolvenz am Bau
Bauherren, die ihr Eigenheim nicht bereits fertig erwerben wollen, sondern nach ihren individuellen Wünschen errichten lassen wollen, haben während der Bauausführung oftmals mit dem Problem der Insolvenz der am Bau beteiligten Firmen zu kämpfen. Hierbei gilt es, sorgfältig auf eine finanzielle Absicherung zu achten.
Grundsätzlich sollte unter Berücksichtigung eines Sicherheitsabschlages nur das auch bezahlt werden, was tatsächlich gebaut wurde. Der Bauherr sollte insoweit nicht in Vorleistung gehen. Fällt seine Baufirma in Insolvenz, erhält er seine Vorauszahlungen aller Voraussicht nach nicht zurück. Entsprechend sollten also die Abschlagszahlungen vereinbart werden.
Bei einem Bauträgervertrag wird der Bauherr in der Regel noch durch eine Bürgschaft gesichert. Hier gelten die strengen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung. Das versuchen die Bauträger oftmals dadurch zu umgehen, indem der Grundstücksverkauf und die Errichtung des Hauses unter Zuhilfenahme verschiedener Firmen und mit unterschiedlichen Verträgen erfolgt. Lässt sich jedoch eine Nähe der Firmen zueinander nachweisen, gehen die entsprechenden Verträge ins Leere und der Bauherr ist trotzdem entsprechend zu sichern.
Ein weiteres Problem stellt sich, wenn man bei der Errichtung eines Hauses nur einen Auftragnehmer - den so genannten Generalauftragnehmer - vertraglich bindet, der dann wiederum den Großteil der Arbeiten durch andere Baufirmen - die so genannten Subunternehmer - ausführen lässt.
Stellen sich nunmehr Zahlungsschwierigkeiten des Generalunternehmers ein, ist höchste Vorsicht dahingehend geboten, die Subunternehmer direkt zu bezahlen. Diese treten in vielen Fällen an den Bauherrn heran und bitten diesen, eine Direktzahlung an sie zu leisten. Hier ist zu beachten, dass diese Zahlungen nicht insolvenzfest sind. Das bedeutet, dass der Insolvenzverwalter die Zahlungen von dem Bauherren noch einmal verlangen kann. Das heißt, dass der Bauherr doppelt bezahlen muss.
Dem Bauherr ist daher grundsätzlich zu empfehlen, solche Direktzahlungen – auch wenn der Wunsch des Subunternehmers verständlich ist – abzulehnen, wenn nicht sichergestellt werden kann, dass eine doppelte Inanspruchnahme nicht erfolgen wird.
Sehr problematisch kann auch bei der Insolvenz des Generalunternehmers die Sicherung der bereits erbrachten Leistungen der Subunternehmer sein. In der Praxis kommt es oft vor, dass die Subunternehmer dann auf der Baustelle erscheinen und ihre bereits eingebauten Geräte oder Materialien wieder ausbauen und mitnehmen. Das ist rechtlich unzulässig, weil diese Installationen bereits in das Eigentum des Bauherren eingegangen sind. Nur wenn die Materialien lediglich auf dem Grundstück abgestellt, aber noch nicht eingebaut sind, besteht ein Herausgabeanspruch des Subunternehmers. Darauf sollte unbedingt geachtet werden und wenn nötig, der Zutritt zum Grundstück verweigert werden. Jedenfalls sollte vor Herausgabe ein etwaiger Anspruch der Baufirma rechtlich geprüft werden.
Vor Mängelbeseitigung – Fristsetzung!
Achten Sie auf Ihre Rechte bei mangelhaften Bauleistungen!
Zeigen sich Mängel am Bau, muss dem Handwerker immer die Gelegenheit zur Nachbesserung gegeben werden. In keinem Fall dürfen die aufgetretenen Mängel sofort durch eine Fremdfirma beseitigt werden, ohne dass vorher dem Handwerker die Gelegenheit gegeben wurde, die Mängel selbst zu beseitigen.
Das hat jetzt noch einmal der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt.
Hier hatte der Auftraggeber Mängel festgestellt und diese sofort ohne Fristsetzung durch eine andere Firma beseitigen lassen. Im Prozess bestritt der Auftragnehmer, dass überhaupt jemals Mängel vorgelegen hätten. Der Auftraggeber argumentierte jetzt damit, dass der Auftragnehmer schließlich die Mängelbeseitigung verweigert habe. Insoweit verkannte er aber die Rechtslage.
Richtig ist, dass eine Frist zur Mängelbeseitigung nicht mehr gesetzt werden muss, wenn der Auftragnehmer von vornherein mitteilt, dass er die Mängel nicht beseitigen werde. Erklärt er das aber erst nach der Beseitigung der Mängel, gibt es für den Auftraggeber trotzdem keinen Schadenersatz, es sei denn, es ist der sichere Rückschluss möglich, dass die Ablehnung auch vor der Mängelbeseitigung erfolgt wäre. Das wird aber in der Praxis extrem schwer nachzuweisen sein.
Allein der Umstand, dass der Auftragnehmer im Nachhinein das Vorhandensein der Mängel abstreitet, lässt jedenfalls keinen Rückschluss darauf zu, dass er eine Beseitigung von Mängeln von vornherein ernsthaft und endgültig abgelehnt hätte. In diesem Falle ging der Auftraggeber leer aus, nur weil er es versäumt hatten, dem Auftragnehmer eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen.
Hierauf sollte also in der Praxis unbedingt geachtet werden.
Zur Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Asbest
In einer aktuellen Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof (BGH) über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Grundstück unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft wurde. Das auf dem Grundstück befindliche Wohnhaus war im Jahr 1980 in Fertigbauweise errichtet worden. In der Außenfassade befanden sich Asbestzementtafeln. Wegen dieser Tatsache hatte bereits ein Interessent dem Verkäufer abgesagt. Einem neuen Interessenten offenbarte er die Tatsache der vorhandenen Asbestplatten nicht.
Die Käufer stellten erst nach dem Kaufvertragsschluss fest, dass Asbest im Wohnhaus vorhanden war. Sie nahmen den Verkäufer auf Schadenersatz in Höhe der Kosten der Asbestsanierung in Anspruch.
Zu Recht, wie der BGH befand. Keine Rolle spielte dabei, dass es im Jahre 1980 üblich war, Asbestzementtafeln zu verwenden. Das Gericht entschied, dass Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, einen offenbarungspflichtigen Sachmangel begründen können.
Das war jedenfalls dann anzunehmen, wenn Baumaterialien Stoffe enthalten, die schon in geringen Dosen krebserregend wirken und, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass diese Stoffe bei üblicher Nutzung, Umgestaltung oder Renovierung des Kaufobjektes austreten.
In diesem Fall konnte sich der Verkäufer nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen, weil er von sich aus diesen wichtigen, ihm bekannten Umstand, dass eine Gesundheitsgefährdung von dem Haus ausging, nicht offenbarte.
Nichteinhaltung der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) – Mangel?
Liegt ein Mangel vor, wenn zwar die vertraglich vereinbarte Heizung eingebaut wird, diese aber nicht den Anforderungen der EnEV entspricht?
Mit dieser aktuellen Frage hatte sich das Brandenburgische Oberlandesgericht zu beschäftigen. Das Gericht bejahte einen Mangel und wies damit den Einwand des Auftragnehmers zurück, der sich darauf zurückgezogen hatte, dass schließlich das eingebaut worden war, was im Vertrag stand.
Das Gericht gab dem Auftragnehmer nur insoweit Recht, dass natürlich die Vereinbarungen im Vertrag vorrangig gelten. Daneben aber habe der Auftragnehmer auch die allgemein anerkannten Regeln der Technik einzuhalten. Ein Abweichen von den Vorgaben der EnEV stellt aber einen Verstoß gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik und damit nach Auffassung des Gerichts auch einen Mangel dar.
Der Auftragnehmer konnte sich also nicht darauf zurückziehen, dass das, was im Vertrag / Angebot stand, auch tatsächlich eingebaut worden war. Der Auftragnehmer wäre nur dann nicht zur Mängelbeseitigung verpflichtet gewesen, wenn er den Auftraggeber ausdrücklich darauf hingewiesen hätte, dass die von ihm eingebaute Heizung nicht den aktuellen Vorschriften der EnEV entspricht.
Die Einhaltung der EnEV ist eine wichtige Frage bei Bauprojekten geworden. Sowohl Auftraggeber als auch Auftragnehmer sollten darauf achten, dass die jeweils aktuell geltenden Regeln eingehalten werden.
Besonders für Hauskäufer ist an dieser Stelle Vorsicht geboten. Oftmals versteckt sich im Kleingedruckten der Kaufverträge der Satz, dass die Auftragnehmer ihre Leistung nur nach der EnEV in der Fassung bei Vertragsschluss erbringen. Da sich aber die Regelungen ständig verändern, kann gerade dieser Satz katastrophale Auswirkungen für den Käufer in Form von nicht kalkulierbaren Zusatzkosten nach sich ziehen. So sind z. B. zu Anfang 2009 die EnEV-Anforderungen an Neubauten um durchschnittlich 30 % gestiegen.
Dem entsprechend sollten Käufer also vereinbaren, dass zumindest die jeweils gültige Fassung der EnEV zum Zeitpunkt des Bauantrages bzw. der Bauanzeige gelten soll.
Das neue Bauforderungssicherungsgesetz (BauFordSiG)
Zum 01.01.2009 ist das neue BauFordSiG in Kraft getreten. Diese Neuerung sollte allen Beteiligten am Bau bekannt sein.
Nach der BaufordSiG haben die Subunternehmer zukünftig stärkere Rechte, die Verantwortungsträger ihres Generalunternehmers persönlich in Anspruch zu nehmen. Der Hintergrund der neuen gesetzlichen Regelung war, dass die Auftraggeber konkret für das Bauvorhaben bestimmte Geldmittel (Baugeld) nicht an die Subunternehmer weiterreichten, sondern es für eigene, andere Zwecke verwendeten.
Vor dem 01.01.2009 gab es bereits das Gesetz zum Schutz der Bauhandwerker, das eine Nichtweitergabe von Baugeldern an die ausführenden Handwerker sanktionierte. Die Durchsetzung dieser Ansprüche gestaltete sich in der Praxis jedoch als zunehmend schwierig, so dass eine Reformierung dieses bereits sehr alten Gesetzes erforderlich wurde.
Der Gesetzgeber hat jetzt den Baugeldbegriff und die damit im Zusammenhang stehende Baugeldverwendungspflicht erheblich verschärft. Durch das neue BauFordSiG wird ein Generalunternehmer zukünftig zum Treuhänder seiner Nachunternehmer.
Seit dem 01.01.2009 gilt jede Abschlagszahlung, die der Generalunternehmer erhält, als Baugeld. Das ist deshalb so bedeutsam, weil er dieses Baugeld – also die erhaltenen Abschlagszahlungen – zur Bezahlung der von ihm beauftragten Nachunternehmer verwenden muss. Geschieht das nicht, haftet der Geschäftsführer des Generalunternehmers persönlich für den Werklohn des Nachunternehmers.
Deshalb gilt, dass der Generalunternehmer mit dem Baugeld nur die auf der konkreten Baustelle beschäftigten Bauunternehmen, Lieferanten und Arbeitnehmer bezahlen darf. Für andere Zwecke darf das Baugeld erst dann verwendet werden, wenn der benannte Personenkreis bezahlt wurde.
Da der Generalunternehmer nunmehr als Treuhänder gilt, sollte er deshalb das erhaltene Baugeld auf einem Treuhandkonto - auf das seine Gläubiger keinen Zugriff haben - separieren.
Um der persönlichen Haftung zu entgehen, darf der Generalunternehmer das Baugeld nicht für eigene Zwecke oder zur Deckung der allgemeinen Geschäftskosten verwenden. Mit dem Baugeld dürfen auch nicht andere Baustellen bedient werden und auch keine Leistungen bezahlt werden, die mit dem Bau nicht direkt in Verbindung stehen. Dazu gehören z. B. Kosten für den Kauf eines Grundstückes, Rechtsanwaltsgebühren, Notar- und Maklerkosten.
Wird der Generalunternehmer selbst am Bau tätig, darf er vom Baugeld einen Betrag von nur 50 % des angemessenen Wertes des Baugeldes für sich behalten.
In der Praxis wird das BauFordSiG im Falle der Insolvenz des Generalunternehmers große Auswirkungen zeigen. Denn durch die persönliche Haftung der Verantwortlichen erhalten die Nachunternehmer einen zusätzlichen Schuldner für ihren Werklohn.
Ein Baugrundstück hat man zu haben
In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Verträge über den Bau eines Hauses geschlossen werden, obwohl das dafür erforderliche Baugrundstück noch nicht zur Verfügung steht.
Dass dies ein erhebliches Risiko in sich birgt, hat jüngst wieder das Oberlandesgericht Karlsruhe entschieden. Entsprechend dem Grundsatz „Geld hat man zu haben“ hat das Gericht entschieden, dass der Bauherr auch ein „bebaubares Grundstück“ zu haben hat.
In dem zu entscheidenden Fall hatte der Bauherr mit einem Fertighaushersteller einen Vertrag über die Errichtung eines Einfamilienhauses geschlossen. Das vorgesehene Baugrundstück konnte dann jedoch von dem Bauherrn nicht mehr zur Verfügung gestellt werden, weil es anderweitig übertragen worden war. Daraufhin setzte der Fertighaushersteller dem Bauherrn mehrfach eine Frist zur Benennung eines Baugrundstücks, damit er seiner Verpflichtung zum Bau des Fertighauses nachkommen konnte.
Dem Bauherrn gelang es nicht, ein Ersatzgrundstück zur Verfügung zu stellen. Daraufhin kündigte der Fertighaushersteller den Bauvertrag und rechnete die vertraglich vereinbarte Vergütung, abzüglich ersparter Aufwendungen ab.
Das Gericht sprach dem Fertighaushersteller den eingeklagten Betrag zu.
Den Einwand des Bauherrn, ein Baugrundstück habe er unverschuldet nicht zur Verfügung stellen können, sah das Gericht als unbeachtlich an. Der Vertrag sei wirksam zustande gekommen. Damit lag es in der Verantwortung des Bauherrn, ein Baugrundstück zur Verfügung zu stellen.
Für die Praxis ergibt sich daraus der zwingende Ratschlag, unbedingt vor Abschluss des Bauvertrages sicherzustellen, dass tatsächlich ein Baugrundstück zur Verfügung steht. Dabei sollte man auch darauf achten, dass das Grundstück, welches bebaut werden sollte, auch tatsächlich bebaubar ist. Hierfür ist im Regelfall eine Baugenehmigung ausreichend.
Fehlt das Baugrundstück, hat man nicht – wie oft geglaubt wird – ein außerordentliches Kündigungsrecht. Der Vertrag bleibt bestehen. Es ist grundsätzlich Sache des Bauherrn, das Baugrundstück dann auch noch nachträglich zu besorgen.
Bestehen Unsicherheiten bei Vertragsschluss über die Zurverfügungstellung des Baugrundstücks, sollte der Bauherr unbedingt zu seinen Gunsten eine Rücktrittsklausel in den Vertrag aufnehmen.
VOB/B bei Verbrauchern
Für Bauverträge gibt es ein ganz besonderes Regelwerk, das speziell auf Bauleistungen abgestimmt ist. Es handelt sich um die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB), die ursprünglich einmal für den öffentlichen Auftraggeber entwickelt wurde. Sie besteht aus drei Teilen. Teil A enthält Regelungen für die öffentliche Vergabe von Bauleistungen. Teil B regelt die Ausführung der Bauleistung. Teil C enthält technische Vertragsbedingungen.
In der Praxis hat sich die Verwendung der VOB/B für Bauverträge sowohl zwischen Firmen als auch zwischen Privatleuten durchgesetzt.
Relativ unbekannt ist hingegen immer noch, dass es sich bei den Regelungen in der VOB/B um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt.
Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen immer einer besonderen Inhaltskontrolle durch die Rechtsprechung. Das bedeutet, dass besonders benachteiligende Klauseln von der Rechtsprechung als unwirksam erklärt werden.
Bei der VOB/B hatte der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch bislang immer entschieden, dass alle Klauseln der VOB/B als wirksam erachtet werden, wenn die VOB/B als Ganzes vereinbart wird.
Wenn also die VOB/B ohne Einschränkungen und Abänderungen vereinbart worden ist, gilt sie auch in vollem Umfang, obwohl sie auch sehr einschränkende Regelungen enthält.
Dies liegt daran, dass der BGH der Auffassung war, dass es sich um ein in der Gesamtbetrachtung insgesamt stimmiges Regelwerk handelt, das sowohl zu Gunsten des Auftragnehmers als auch zu Gunsten des Auftraggebers begünstigende Klauseln enthält.
Von dieser Rechtsprechung ist der BGH jetzt abgewichen, soweit die VOB/B gegenüber Verbrauchern verwendet wird.
Verbraucher sind nach vereinfachter Definition Privatleute, die nicht gewerblich handeln. Wird ihnen gegenüber die Geltung der VOB/B vereinbart, unterliegen deren Klauseln insgesamt einer Inhaltskontrolle.
Damit entfallen viele Klauseln der VOB/B, wenn ein Bauvertrag mit einem Verbraucher geschlossen wurde. Als Beispiel sei hier die verkürzte Gewährleistungsfrist von vier Jahren erwähnt, die von der gesetzlichen Gewährleistungsfrist von fünf Jahren für ein Bauwerk abweicht.
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